دبی یا تهران؟ مقایسه با اعداد

پنج معیاری که مقایسه دبی و تهران را از حدس خارج می‌کند

وقتی صحبت از خرید خانه در دبی یا تهران می‌شود، اغلب افراد فقط قیمت هر متر را نگاه می‌کنند و همان‌جا مقایسه را تمام می‌کنند. اما یک مقایسه واقعی به پنج چیز نیاز دارد. اول قیمت هر متر، که باید در بستر بودجه واقعی خریدار دیده شود، نه فقط تبدیل ارز.

دوم درآمد اجاره، یعنی چقدر از سرمایه هر سال به‌صورت اجاره برمی‌گردد و به چه پولی. سوم شفافیت سند، یعنی چقدر می‌توانید مالکیت خودتان را بدون واسطه غیررسمی و با یک نهاد دولتی مشخص ثبت و بعداً اثبات کنید. چهارم نقدشوندگی، یعنی اگر فردا لازم شد بفروشید، چند ماه طول می‌کشد.

پنجم ریسک ارزی، یعنی سرمایه‌تان در چه پولی نگه‌داری می‌شود و آن پول در برابر دلار چه رفتاری دارد. در ادامه همین پنج معیار را یکی‌یکی برای دبی باز می‌کنیم و هرجا برای تهران عدد رسمی نداشتیم، آن بخش را کنار می‌گذاریم به‌جای این‌که حدس بزنیم.

سند دبی در برابر سند تهران؛ کجا شفافیت بیشتر است

در دبی خریدار خارجی در مناطق فری‌هولد مشخص‌شده توسط Dubai Land Department می‌تواند مالکیت کامل ملک را به نام خودش ثبت کند، نه فقط حق اجاره بلندمدت. در پروژه‌های پیش‌فروش، خرید ابتدا در سامانه عقود ثبت می‌شود و بعد از تحویل، سند نهایی یا Title Deed را DLD صادر می‌کند.

نکته‌ای که خیلی از خریداران ایرانی اول متوجهش نمی‌شوند این است که هر سازنده‌ای که پروژه پیش‌فروش می‌فروشد، طبق قوانین RERA باید پول خریداران را در یک حساب اسکرو مخصوص همان پروژه نگه دارد، نه در حساب شخصی خودش. یعنی پول شما مستقیم به جیب سازنده نمی‌رود، بلکه در حسابی می‌نشیند که فقط برای همان پروژه خرج می‌شود.

این لایه از شفافیت را با کاغذبازی یا قول شفاهی نمی‌شود مقایسه کرد.

طرف مقابل، یعنی ثبت ملک در تهران، ساختار حقوقی و اداری متفاوتی دارد که بررسی دقیق آن نیاز به مشاور حقوقی محلی در ایران دارد، و ما به‌عنوان مشاور املاک دبی وارد جزئیات آن نمی‌شویم. نکته‌ای که می‌توانیم با اطمینان بگوییم این است: در دبی خریدار خارجی می‌تواند از راه دور، حتی بدون سفر به دبی، وضعیت سند و اسکرو پروژه را از طریق DLD استعلام بگیرد.

قیمت هر فوت مربع؛ چرا تبدیل مستقیم تومان به درهم گمراه می‌کند

خیلی‌ها قیمت متری تهران را به تومان می‌بینند، آن را به دلار تبدیل می‌کنند و بعد با درهم دبی مقایسه می‌کنند. این روش گمراه‌کننده است، چون نرخ تبدیل تومان روزانه تغییر می‌کند و بیشتر قدرت خرید مردم داخل ایران را نشان می‌دهد، نه قیمت واقعی ملک در دبی را.

به‌جای این بازی عددی، بهتر است به نقطه ورود واقعی بازار دبی نگاه کنید. همین امروز در فهرست پروژه‌های ما استودیوهایی مثل MetroPoint در جبل علی، کنار ایستگاه مترو، از حدود ۵۲۷ هزار درهم شروع می‌شود، و آپارتمان‌های میان‌رده در Emaar South مثل Golf Dale، Golf Meadow و Golf Vale از حدود ۱٫۱ میلیون درهم به بالا در دسترس‌اند.

این اعداد ثابت نمی‌مانند. بازار دبی سال ۲۰۲۵ را با رکورد بست؛ ۲۱۴٬۹۱۲ معامله فروش به ارزش ۶۸۲٫۵ میلیارد درهم، حدود ۳۱ درصد بالاتر از سال پیش از آن (اداره زمین دبی). یعنی پشت این قیمت‌ها حجم واقعی معامله است، نه هیجان یک کانال تلگرامی. برای تهران عدد متری دقیق و به‌روز نمی‌آوریم، چون داده رسمی و قابل استناد در اختیار ما نیست.

بازدهی اجاره؛ دبی به درهم، تهران به تومان

اجاره در دبی به درهم پرداخت می‌شود، و بازار این‌روزها دارد از چک‌های چندماهه به سمت پرداخت ماهانه و برداشت مستقیم از حساب حرکت می‌کند، که برای مالک یعنی جریان نقدی قابل پیش‌بینی‌تر. در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ استعلام‌های مستأجران ۲۰ درصد بیشتر از سال قبل بود و میانگین اجاره مسکونی ۳٫۱ درصد بالا رفت، هرچند نسبت به سه‌ماهه قبل تقریبا ثابت ماند (گزارش Betterhomes). یعنی فشار تقاضا هست، ولی هنوز کامل روی قیمت اجاره ننشسته.

روی خود ملک هم مالیات سالانه‌ای در دبی وجود ندارد؛ فقط یک هزینه یک‌باره به DLD و شارژ سرویس سالانه ساختمان پرداخت می‌کنید.

برای تهران، بازدهی اجاره باید به تومان و با در نظر گرفتن تورم محلی حساب شود، و چون داده رسمی و به‌روز از بازار اجاره تهران نداریم، عددی برایش نمی‌گذاریم. توصیه واقعی‌مان این است: به‌جای این‌که دنبال یک درصد جادویی روی اینستاگرام بگردید، همین پنج معیار را برای هر دو شهر جدا حساب کنید و بعد کنار هم بگذارید.